L’art. 64 D.L. 73/2021 ha introdotto agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” da parte dei soggetti con età non superiore a 36 anni e con bassi redditi. Il bonus si applica con riferimento agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26.05.2021 e il 30.06.2022. Vediamo come funziona.

Hanno diritto al bonus i soggetti che:

• non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto di acquisto della casa è rogitato;
• abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Devono inoltre sussistere entrambe queste condizioni:

• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato;
• l’acquirente non deve essere titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa. A meno che l’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Rientri in queste casistiche? Bene, vediamo ora su quali immobili si può avere l’agevolazione.

Due sono i requisiti per l’immobile.

1. L’abitazione deve avere destinazione abitativa. Pertanto gli immobili ammessi al beneficio devono rientrare tra quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

L’agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

L’agevolazione “prima casa” trova applicazione anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato.

2. Inoltre l’immobile deve essere ubicato, alternativamente:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, ecc.) se diverso da quello in cui risiede;
• nel territorio del Comune in cui il datore dell’acquirente ha la sede o svolge l’attività, se l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per motivi di lavoro;
• in qualsiasi Comune sul territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero

Gli atti d’acquisto degli immobili che rientrano nelle casistiche di cui sopra, avranno un’agevolazione diversa a seconda del trattamento fiscale dell’acquisto. Avremo quindi due casi:

1. Atti d’acquisto soggetti a imposta di registro

In questo caso gli atti sono esenti dall’imposta di registro, dalla imposte ipocatastali e dal bollo.

L’esenzione è applicabile anche per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione aventi come oggetto la “prima casa”.

2. Atti d’acquisto soggetti a IVA

L’iva pagata al momento dell’acquisto genererà un credito d’imposta che potrà essere poi utilizzato alternativamente in tre modi:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• utilizzato in compensazione con uno specifico codice tributo.

In ogni caso non è possibile chiedere a rimborso il credito d’imposta.

Finanziamenti erogati per l’acquisto dell’immobile

Anche i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti prescritti sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative

Per ulteriori dettagli potete dare un’occhiata alla circolare 12/E dell’Agenzia delle Entrate o passare a trovarci in studio.